導語
因發(fā)現(xiàn)家中天花板漏水，業(yè)主董小姐將樓上鄰居趙先生及小區(qū)開發(fā)商訴至法院，要求修復及賠償漏水損失9676元。北京市海淀法院經(jīng)審理，根據(jù)查明的漏水原因，判決開發(fā)商對漏水部位進行修復并賠償董小姐因漏水產(chǎn)生的損失2000元。
案情簡介
董小姐訴稱，自己是501號房屋的業(yè)主，趙先生系住在自己家樓上601號房屋的業(yè)主。2021年6月25日，其發(fā)現(xiàn)陽臺頂墻滲漏水，沿墻壁和燃氣管滴流，漏水下方電線管路和燃氣管路被水浸濕，燃氣表和墻壁插板被水淋濕，影響了自己的正常居住和生活。其多次找到趙先生及小區(qū)的開發(fā)商要求對漏水部位進行修復，但二者互相推諉，至今未能修復。故訴至法院提出上述訴請。
趙先生辯稱，董小姐對自己的起訴毫無依據(jù)，漏水的部位是埋在地板下的供暖管道?，F(xiàn)在房屋還沒有到保修期，應該由開發(fā)商負責處理。另外，供暖管道是開發(fā)商交房的時候預埋好的，出現(xiàn)漏水是因為開發(fā)商使用的材料不符合國家規(guī)定，地暖下面又沒有做防水，應當由開發(fā)商承擔責任。
開發(fā)商辯稱，房屋于2017年交房，根據(jù)交房時其出具的《住宅質量保證書》及《北京市建設工程質量條例》，給排水管道的保修期為二年。因此房屋的質量保修期已經(jīng)到期，超出質量保修期的問題不應該由其承擔。
在本案審理過程中，法院委托專門的鑒定機構出具了鑒定意見，確定漏水原因為601號房屋廚房陽臺暖氣管和冷水管的埋地部分存在缺陷，而又未設置防水層導致滲漏致董小姐家里。
法官審理
法院經(jīng)審理后認為，開發(fā)商出具的《住宅質量保證書》承諾的保修范圍和保修應符合國家和北京市有關法律、法規(guī)的規(guī)定及相關標準的要求。該《住宅質量保證書》中明確載明其出具的依據(jù)為《商品住宅工程質量保修規(guī)程》DB11/641-2009，其中《商品住宅工程質量保修規(guī)程》第5.0.7條“除采取隱蔽方式安裝的管線質量保修期限不得低于10年外，采暖及制冷系統(tǒng)質量保修期限不得低于2年”。
本案中，漏水的暖氣管及冷水管管線系開發(fā)商預埋于地面之下，應屬隱蔽管線，其質量保修期不得低于10年。漏水事故發(fā)生于2021年6月25日，漏水管線尚在保質期內。作為房屋建設單位的開發(fā)商在未證明601室住戶存在改動、更換漏水管線的情況下，應依照相關法律規(guī)定提供符合質量標準的設備?，F(xiàn)開發(fā)商因其提供的管線質量問題導致董小姐損失，對此應當承擔相應的侵權責任。最終，法院作出上述判決。
宣判后，雙方當事人均未上訴，現(xiàn)該案已生效。
法官釋法
我國房地產(chǎn)法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。質量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔質量責任的法律文件，其中應當列明工程質量等級、保修范圍、保修期限和保修單位等內容。開發(fā)商應當按照質量保證書的約定承擔保修責任。需要注意的是，如果開發(fā)商在質量保證書上注明的保修內容和保修期限低于國家標準或地方標準的，應當以更為嚴格的國家標準或地方標準承擔相應的質量責任。
溫馨提醒：地暖房間也需要做好防水處理
在裝有地暖系統(tǒng)的客廳、臥室，為避免地暖水管漏水影響以及相鄰廚衛(wèi)間同層竄水造成下層房間滲漏水，建議在房間的地面樓板結構面上設置防水層。廚房、衛(wèi)生間等用水房間，需設置兩道防水層。地暖系統(tǒng)下部的樓板結構層設置第一道防水層，防止?jié)B漏水從樓板滲入下層；地暖系統(tǒng)上部的保護層上設置第二道防水層，防止生活用水通過磚縫、地漏等節(jié)點滲入砂灰層，浸泡地暖系統(tǒng)后影響其整體的供熱性能以及使用壽命。
地暖房間防水施工可參考JGJ298—2013《住宅室內防水工程技術規(guī)程》，該規(guī)范對防水的設計、選材、施工及管理等均提出明確要求。另外，在做地暖防水的時候建議找專業(yè)人士進行施工，可確保防水質量。
